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李那律师 李那律师是北京市百瑞律师事务专职律师,执业以来办理了大量的房产买卖纠纷、遗产继承纠纷、小产权房纠纷、债权债务、股权转让等案件,并担任多家企业的法律顾问。李那律师办理的非婚生子女遗产继承案件在央视《今日说法》、财经频道... 详细>>

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律师姓名:李那律师

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房产证纠纷

单位房产证和个人房产证的区别在哪里

  在实际生活中购房者买房后,会办理相应的房产证。而且购房者取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使相应的权利。有的房产证是个人的,也有的是单位的,那么单位房产证和个人房产证有什么区别,下面小编为大家整理了相关内容,来为大家解答。

  单位房产证和个人房产证的区别

  一、单位房产证

  1、集资房只有城市中会出现,是建设在国有土地上的房屋。一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有。

  2、其实集资房是不可以办理房产证的,因为集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产,建成后以较低的价格转让给内部职工。

  3、集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位, 职工购买的仅是房产的使用权,对房产没有完全产权,所以集资房是没有独立的房产登记凭证。

  二、个人房产证

  个人房产证是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

  三、区别如下:

  如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证,那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态,购房者不能取得如下权利:

  1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为,也会因该行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效,法律不予保护无效的民事行为,各方的损失只能由各方自己来承担;

  2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定,房屋抵押实行登记制度,而登记的唯一凭证就是房屋所有权证,所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任;

  3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿;

  4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险,购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利;

  5、无法部分改建所购房屋;

  6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。

  而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。

  产生基础不同

  国家法律规定土地使用权分为国有和集体所有两种。城市开发房地产均是国有土地使用权转让;农村则是集体土地所有与使用一体。农民申请修房均是在其范围内审批的宅基地上修建,这种房屋是不纳入城镇房屋交易的范围,其交易行为和结果不受保护!

  没有产权证

  在农村,土地归集体所有。在这类土地上建造房屋,不用交纳土地出让金等费用。法律规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。外来者如果购买了这类房屋,并不能享有房屋的产权,而是居住使用权。

  而通常的商品房,购买者享受的是完全独立产权,有自己的房屋产权证。

  委托开发商办理的程序

  适用条件

  为了节省自己的时间和精力,您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定,这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。即使委托开发商或代理公司办理房产证,您仍然可以选择,是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费,还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。适用范围:开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用。

  第一步:签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。

  此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证,并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。此时,您也可以选择,开发商或代理公司仅办理相关手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

  注意事项:委托代办的协议中应明确约定:

  1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区,一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》,当然如果因为行政原因,本地暂时无法取得《土地使用权证》的,只能让步了)。

  2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。

  3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理,最好明确约定“可以退房”或“不退房,但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法。

  4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的,购房人如何核验房产证,因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证。

  5.约定办理抵押登记的事宜,有些银行不扣押房产证,仅办理抵押登记,抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。

  6.约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

  第二步:缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。办理收房入住手续的时候,开发商往往会要求您缴纳这些费用。

  注意事项:

  1.在交钱之前,请您了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确,可参见本书附录十一。

  2.交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。

  第三步:按照约定时间领取房产证。

  注意事项:

  1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全。

  2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因。

  3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。

  4.索要缴纳税费的正式发票。

  适用范围:自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步:签订委托协议注意事项:注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。第二步:缴纳房产证代办费售房人住的时候,开发商会要求您缴纳。注意事项:第三步:自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

  注意事项:请保证及时缴纳公共维修基金和契税,根据法律规定,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证,并及时交给开发商或代理公司,以便他们下一步的申请工作。

  第四步:按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

  注意事项:

  1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;

  2.仔细核对房产证的记载

  3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。

  4.索要缴纳税费的正式发票。

  提示:及时查询房屋产权状态即使委托代办房产证,您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态,如果发现“危险情况”,如开发商非法设定抵押等,可以及时主张自己的权利。

  综上所述我们可以清楚知道,集资房是不可以办理房产证的,因为集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题。这是最主要的区别,其次二者的产生不同。



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