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李那律师 李那律师是北京市百瑞律师事务专职律师,执业以来办理了大量的房产买卖纠纷、遗产继承纠纷、小产权房纠纷、债权债务、股权转让等案件,并担任多家企业的法律顾问。李那律师办理的非婚生子女遗产继承案件在央视《今日说法》、财经频道... 详细>>

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律师姓名:李那律师

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成功案例

刘晞与北京华宇置地房地产经纪有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

当事人信息

上诉人(原审原告)张艳丽,女,1944年3月8日出生。

委托代理人齐长红,北京市王玉梅律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)孙海昌,男,1931年6月15日出生。

委托代理人李那,北京北汇律师事务所律师。

审理经过

上诉人张艳丽因所有权确认纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2014)西民初字第14525号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张艳丽及其委托代理人齐长红,被上诉人孙海昌之委托代理人李那到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年6月,张艳丽向原审法院起诉称:003号房屋(以下简称诉争房屋)原属于国家发展计划委员会(以下简称国家计委)的公房,由双方所在公司陶建集团承建,孙海昌属于陶建集团施工队队长,争议房屋为国家计委公房项目的办公用房。由于当时我没有住房,因此与孙海昌协商在诉争房屋居住。我作为陶建集团的会计,在该公房项目承建工程款支付方面给予孙海昌方便,于是孙海昌在工程结束准备撤走时将诉争房屋交给我使用。我自1992年年底开始在诉争房屋居住,国家计委多次向我和孙海昌表示要求腾退诉争房屋,我因确实没有住房而继续居住诉争房屋,因此国家计委才通知签署租赁协议。本应由我与国家计委签署诉争房屋租赁协议,但由于我名字不便使用,家人的名字也因为其他单位需要使用,因此才同意由孙海昌作为承租人签署诉争房屋租赁协议。但期间租赁费及取暖费等相关费用均由我承担。后国家计委进行房改,购房人须为与国家计委签署协议的承租人,进而影响了我取得争议房屋的权利,因此我与孙海昌双方同意名为孙海昌实为我购买,日后将房屋所有权由孙海昌过户至我名下。在办理购房过程中,是我亲自前往办理,所有签字均为我签署,并且由我全额支付了房屋价款。后续房款、维修费、手续费退费均系退给我,房屋购房凭证及退费收据原件亦由我持有。后我多次要求孙海昌配合我办理房屋过户手续,但孙海昌不予理睬或者应付了事。孙海昌违反诚信原则,不但不协助办理过户手续,还以房屋属于自己所有要求返还为由向法院起诉,要求将本属于我的房屋返还。为维护我的合法权益,故诉至法院,要求确认003号房屋为我所有,孙海昌配合我将该房过户至我名下。

一审被告辩称

孙海昌辩称:诉争房屋的承租人和产权人均系我本人。2000年左右,因张艳丽居住困难,我暂借该房给其使用,与房屋有关的相关票证均存放在诉争房屋处。不认可张艳丽所述事实,不同意其诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。诉争房屋原由孙海昌承租,后以其名义购买,并取得房屋所有权证。张艳丽主张与孙海昌之间存在借名买房的关系,应向法院提供有效证据证明双方对此有明确的约定。根据本案查明的事实,张艳丽、孙海昌之间并未就张艳丽主张的借名买房一事签订书面协议;张艳丽虽然提供相关证据用以证明其对房屋的购买存在出资关系,并实际使用房屋,但未提供有效证据证明双方之间存在借名登记的约定,故张艳丽主张确认诉争房屋归其所有,并要求孙海昌配合办理房屋所有权转移登记之请求,证据不足,法院不予支持。据此,原审法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,于2014年12月判决:驳回张艳丽的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后,张艳丽不服,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判支持其诉讼请求。理由为:一、原判决认定事实错误。张艳丽自1992年起强行入住和占用诉争房屋,国家计委系基于张艳丽的占有而允许租赁和购买诉争房屋。诉争房屋的房产证原件以及购买诉争房屋的合同、发票等所有手续原件均由张艳丽持有,材料中所有孙海昌签字均为张艳丽代签。二、张艳丽与孙海昌之间的行为符合借名买房的法律特征。张艳丽以强占形式占有使用房屋,进而取得租赁资格,后借用孙海昌名义租赁、购买诉争房屋。首先张艳丽借名买房的理由正当。孙海昌、张艳丽系同事关系,张艳丽工作中帮助过孙海昌,故孙海昌帮助张艳丽强占诉争房屋。后于1999年签订租赁协议时,张艳丽借用孙海昌名义租赁房屋,而后因2000年购房时必须以承租人签订购房协议,张艳丽又与孙海昌达成借名买房的口头约定。第二,张艳丽为实际购房人,支付了全部购房款。第三,诉争房屋一直由张艳丽占有使用。三、孙海昌在庭审中陈述事实前后矛盾、自相矛盾。孙海昌称其2000年取得诉争房屋后借给张艳丽居住,实际张艳丽从1992年即在诉争房屋居住;孙海昌声称购房票据及产权证等因遗留在诉争房屋才由张艳丽取得,与事实不符;孙海昌称购房合同及票据中“孙海昌”姓名系其本人签署,与事实不符。

被上诉人辩称

孙海昌同意一审判决,答辩称:孙海昌为诉争房屋承租人,购房合同系孙海昌与国家计委签订;孙海昌以成本价购房享受优惠政策,张艳丽有住房不符合购房条件;孙海昌为产权证登记的所有权人。

本院查明

经审理查明:诉争房屋(建筑面积51.7平方米)原产权人是国家计委。1999年,国家计委与孙海昌就诉争房屋签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》,约定国家计委将诉争房屋出租给孙海昌使用。

2000年7月21日,国家计委(卖方、甲方)与孙海昌(买方、乙方,签字为手写)签订《公有房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》。《公有房屋买卖合同》约定甲方将诉争房屋以成本价格出售给乙方,总价款暂定为31400元。该合同乙方落款处有“张海昌张艳丽代”字样及手印。《房屋买卖合同》中约定甲方将诉争房屋出售给乙方,成本价房价款为29170.92元。该合同乙方落款处有孙海昌签字及名章。

2004年,诉争房屋所有权登记在孙海昌名下。上述《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、诉争房屋交房款及退房款收据原件等购房材料均由张艳丽持有。2013年3月,孙海昌将房屋所有权证挂失后,补办了新证。

现张艳丽主张其与孙海昌就诉争房屋系借名买房关系,孙海昌不予认可,因致本案成讼。

关于购房情况,张艳丽称其与孙海昌均非国家计委人员,在孙海昌帮助下其自1992年即强行入住诉争房屋,其后国家计委于2009年允许其承租诉争房屋并签订租赁合同,但其在签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》时因故借用了孙海昌的名义。后2000年国家计委进行成本价售房,因国家计委按照规定只能与承租人签订购房合同,故其借用了孙海昌名义签订合同进行购房。对此,孙海昌均不予认可,并称其于1999年以后将诉争房屋无偿借给张艳丽居住,因购房合同、房款收据及其他材料均留在诉争房屋,张艳丽因此才持有购房材料原件。为证明诉争房屋居住情况,张艳丽提供第三社区居民委员会证明一份,内容为:“张艳丽,女,身份证号:×××,自1993年至2014年居住在2门003号。”孙海昌对此不予认可。张艳丽还主张诉争房屋电话及有线电视等均系张艳丽安装。

张艳丽主张其与孙海昌存在借名买房的口头约定,孙海昌对此予以否认。张艳丽主张上述《公有房屋买卖合同》落款处“张海昌

张艳丽代”字样以及《房屋买卖合同》落款处孙海昌签名均系张艳丽签署。对此,孙海昌不予认可,称合同系其本人签订,签订合同时张艳丽不在场。诉讼中,双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。

关于购房款,孙海昌称交纳购房款是在签订涉诉购房合同的同一场所交给国家计委;张艳丽对此不认可,称购房款系交到北京市西城区三里河储蓄所,并提供《中央国家机关(北京)住房基金收款专用凭证》回单予以佐证。该回单付款人处手写名称为“孙海昌”,备注栏内手写“本人取走1、4联孙海昌”。上述字迹,孙海昌、张艳丽均主张为各自书写,但均未提出笔迹鉴定申请。另,孙海昌提供北京兴隆公园有限公司出具的《证明》两份,证明购买诉争房屋使用了孙海昌及其配偶的工龄。

以上事实,有《中央国家机关公有住宅租赁合同》、《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、《中央国家机关(北京)住房基金收款专用凭证》、退房款收据、三里河三区第三社区居民委员会证明、房屋档案材料及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为:本案诉争房屋原系国家计委所有的公有住宅,承租人为孙海昌。后房屋以孙海昌名义购买,房屋所有权登记在孙海昌名下。张艳丽主张其与孙海昌就诉争房屋系借名买房关系,其有责任提供证据证明双方之间存在借名买房的约定。当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。根据本案查明事实,张艳丽虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋,但孙海昌不认可双方存在借名登记的约定,张艳丽亦未能提供证据证明其与孙海昌之间达成了借名买房协议。因张艳丽一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系,不足以证明双方存在借名登记约定,故其请求确认诉争房屋为其所有,并要求孙海昌将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求,依据不足,本院难以支持。对于其对购买诉争房屋的出资,其可另行主张权利。

综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费7053元,二审案件受理费7053元,均由张艳丽负担(均已交纳)。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长陈妍

代理审判员

王继玉

代理审判员

肖金良

裁判日期

二〇一五年六月十九日

书记员

书记员马博文



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