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李那律师 李那律师是北京市百瑞律师事务专职律师,执业以来办理了大量的房产买卖纠纷、遗产继承纠纷、小产权房纠纷、债权债务、股权转让等案件,并担任多家企业的法律顾问。李那律师办理的非婚生子女遗产继承案件在央视《今日说法》、财经频道... 详细>>

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律师姓名:李那律师

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成功案例

王晓慧与申世友等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

基本信息

  • 案件类型:

  •  
  • 民事

  • 裁判日期:

  •  
  • 2014-10-13

  • 审理程序:

  •  
  • 一审

  • 文书性质:

  • 判决

当事人信息

原告(反诉被告)王晓慧,女,1962年11月29日出生。

委托代理人万晶晶,河北恒泰(天津)律师事务所律师。

委托代理人刘华东,河北恒泰(天津)律师事务所律师。

被告(反诉原告)申世友,男,1962年4月2日出生。

被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司,住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村三台山路16号。

法定代表人申世友,经理。

二被告共同委托代理人李那北京市东易律师事务所律师。

审理经过

原告(反诉被告)王晓慧与被告申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司(以下简称:申佰圣公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王晓慧及其委托代理人万晶晶、刘华东,被告申世友及其与被告申佰圣公司的共同委托代理人李那到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告(反诉被告)王晓慧诉称:2004年10月6日,原告与申世友签订了租赁协议,协议第一条约定:申世友承租原告位于北京市大兴区x镇x村x路x号的房屋,用于经营申佰圣烤鸭店。第十一条约定:如系申世友经营管理缺陷,造成火灾等损失,由申世友赔偿原告。合同到期时,原告与申世友续签了协议,申佰圣公司在协议上加盖公章成为共同承租人,续租期为2008年12月1日至2012年3月14日。2010年4月12日,申佰圣公司在进行灯箱焊接时,没有尽到妥善保管房屋的义务,没有采取有效防护措施,致使租赁物被烧毁。根据合同法的规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。自事故发生后,二被告一直不再支付租金。根据租赁协议附加条款第2条,申世友必须按时交纳租金,如不按时交纳,赔偿王晓慧人民币150万元。现起诉请求判令:1、二被告给付自2010年12月1日至2012年3月14日的租金613542元;2、二被告给付自2012年3月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费,每日按1301元计算;3、二被告支付违约金18万元;4、二被告将位于北京市大兴区x镇x村x路x号的房屋(自东向西数第二栋上下二层)腾退交还原告;4、诉讼费由二被告负担。

被告(反诉原告)申世友、申佰圣公司共同辩称:一、王晓慧同时起诉二被告租赁合同纠纷,存在被告主体资格混同,应当只列申佰圣公司为被告,申世友不是本案的适格主体。2004年10月6日,申世友为了经营申佰圣公司与王晓慧签订了一份租赁合同。因当时营业执照正在申办中,公章还未核准,故公司的法定代表人申世友代替公司在租赁合同中签了字。2008年10月30日,申佰圣公司一切手续齐备后与王晓慧重新签订了租赁合同一份,申世友作为法定代表人在加盖公章处签了名;二、从2010年4月12日起,由于房屋所有权人周x的原因导致饭店着火无法经营,双方的租赁合同因情势变更无法履行,申世友和申佰圣公司将房屋交给了王晓慧,王晓慧雇佣了烤鸭店附近的“x”洗浴中心员工对烧毁的房屋进行看管。因此不存在继续交纳房租和违约金的理由,并且其违约金的数额过高。王晓慧在2012年10月23日的起诉状中,已经自认起火原因为周x雇佣苗x、李x、孙x进行室外灯箱焊接作业,未采取有效防护措施引发的火灾,这与申世友和申佰圣公司无关。王晓慧应当向周x等人追偿房屋租金和其他财产损失。请求依法驳回王晓慧的全部诉讼请求。现申世友和申佰圣公司提起反诉,反诉请求:1、依法确认王晓慧与申世友、申佰圣公司的租赁合同于2010年4月12日实际解除;2、王晓慧退还申世友、申佰圣公司2010年4月12日至2010年11月30日期间的房屋租金163333元;3、反诉费由王晓慧负担。

针对被告(反诉原告)申世友、申佰圣公司的反诉请求及理由,原告(反诉被告)王晓慧辩称:自租赁合同签订后,王晓慧已经按照协议约定将房屋交给申世友使用。火灾发生后也一直由申世友占用该房屋。其没有证据证明已将钥匙交给原告。故要求解除合同及退还租金没有事实依据。本案的火灾不属于不可抗力,而是申世友和申佰圣公司由于经营管理不善而导致火灾发生。不同意申世友、申佰圣公司的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明:2003年3月15日,案外人周x与王晓慧签订协议书,协议书约定,周x将位于北京市大兴区x镇x路x号门面房720平方米租赁给王晓慧使用,租赁期限为9年,每年租金为15万元。前三年租金不变,中间三年连续10%递增,后三年不再递增。如王晓慧要转租房屋,需经周x同意认可,否则不许转租。周x提供王晓慧办理执照有关手续。

2004年10月6日,王晓慧(甲方)与申世友(乙方)签订了租赁协议,协议第1条约定:甲方出租的房屋地处大兴区x镇x村x村x路x号,建筑面积大约1200平米,出租给乙方用于经营申佰圣烤鸭店餐饮有限公司。第2条约定:租期年限五年,即2004年11月16日至2009年11月16日,租赁合同期满,在同等条件下,甲方应优先续租给乙方。第3条约定:第一年租金45万元,第二年租金50万元,第三年租金50万元,第四年租金55万元,第五年租金60万元。第11条约定:…由于他人(第三者)造成的火灾损失,乙方不向甲方负责。甲、乙双方应一起向第三者追赔损失。如系乙方经营管理缺陷,造成火灾等损失,由乙方赔偿甲方…;该合同附加条款第2条约定:乙方必须按时交纳租赁费,如不按时交纳,赔偿甲方人民币150万元。周x在该合同上签字:同意转租。2008年10月30日,王晓慧(甲方)与申世友(乙方)签订了协议,协议正文第一段内容如下:双方就位于大兴区x路x号的申佰圣烤鸭店继续承租事宜达成如下约定,其中第一条内容为:乙方继续承租。续租期从2008年12月1日至2012年3月14日。每年承租费用为28万元。2010年费用28万元分两次付清,第一次于2009年2月底前给付7万元,第二次于2009年9月底前给付21万元。2011年费用28万元于2010年9月底前一次付清。剩余不够整年月份的费用具体额度及给付时间到时双方再行商议;第六条约定:其他未尽事宜按原协议执行,并本着双方友好协商的原则解决。在该协议抬头处的甲方后打印的姓名为王晓慧,乙方后打印的姓名为申世友。王晓慧与申世友分别在协议下方的甲方和乙方后签名。申佰圣公司在协议下方的乙方处加盖了公章。申佰圣公司成立于2004年10月9日。经询问,申世友自认其是以个人名义签订的租赁合同,签合同的目的是用于经营烤鸭店。

在本案审理过程中,王晓慧诉至本院要求确认其与周x于2003年3月15日签订的协议书无效。2013年6月27日,本院作出(2013)大民初字第4592号民事判决书,判决驳回王晓慧的诉讼请求。王晓慧不服提起上诉,北京市第一中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

关于交纳租金的金额和交纳方式,庭审中双方均认可在2008年10月30日签订协议后,王晓慧每年实际收到的租金金额为28万元,王晓慧依据其与周x之间的合同应当支付的租金则由申世友和申佰圣公司代王晓慧直接支付给周x。2009年11月30日前的租金,申世友和申佰圣公司已经交纳完毕。申世友主张2010年4月30日前,王晓慧应当给付周x的租金,已经由其支付完毕。

在本案审理过程中,周x将王晓慧诉至本院,主张其与王晓慧租赁合同中后三年每年的租金为19.5万元,要求判决王晓慧给付自2010年5月1日起至2012年3月14日止的租金365790元,给付房屋使用费(自2012年3月15日起至实际腾退之日止,每日按1068元标准计算),给付违约金(自2010年5月1日起至实际付清之日止,以所欠租金为本金,按每日5%标准计算),腾退交还位于北京市大兴区x镇x路x号房屋(自东向西数第2栋上下两层)。本院作出(2014)大民初字第373号民事判决书,判决王晓慧给付周x自2010年5月1日起至2012年4月30止的房屋租金39万元,给付周x房屋占用使用费(自2012年5月1日起到实际腾退之日止,按每日534元标准计算),给付周x违约金3.9万元,将位于北京市大兴区x镇x村x路x号自东向西数第二栋上下两层楼房腾空返还给周x。王晓慧不服该判决,已经向二审法院提起上诉。

2010年4月12日,位于北京市大兴区x镇x路x号的申佰圣公司二层包间发生火灾。庭审中,王晓慧提交了由申世友于2013年5月6日书写的一份着火经过,其上载明:“2010年4月11日晚,老周(周x)到店内找我,说城管检查灯箱不合格,要重新装饰门脸换霓虹灯,已经和周边的饭店(宋总方总)都打过招呼了,都同意。我饭店位于东边,从我们这里开始。第二天上午9点多钟,老周的侄子(小曾)带着两个人就开始装灯箱。那天北京风力5级,我当时看到他们开始干活了,我就外出办事。中午11点多钟大堂经理给我打电话说饭店因他们施工着火了。我赶到饭店后,消防局的人已经都到了。经过就是这样。此材料x派出所、大兴消防局都有存档。庭审中,申世友陈述着火的灯箱是烤鸭店的广告灯箱,事发当天其曾告诉小曾等人焊灯箱时慢着点。对于申世友和申佰圣公司提出王晓慧在此前的诉讼案件中曾自认起火原因系周x雇佣他人进行室外灯箱焊接作业,未采取有效防护措施而引发的主张,王晓慧称自己着火时在天津并不在现场,关于周x雇佣他人焊接灯箱一事,均是听申世友本人所讲述的。关于火灾事故发生后房屋的管理问题,申世友和申佰圣公司主张在着火后第三天其将房屋的钥匙交给了王晓慧,王晓慧把房子锁上了,并提交了录像光盘,欲以此证明王晓慧交接酒楼的情况。王晓慧则否认其在着火后收回并锁上房屋。经询问,申世友认可录像中并没有涉及到交接钥匙等手续的内容。本院询问其与王晓慧之间是否就着火后的房屋做过交接,申世友亦表示没有做过交接。关于申世友主张王晓慧雇佣他人看管烧毁房屋一事,王晓慧称2010年5月底其去过现场一次,看到没有人看管房屋,就问钥匙在哪里,因为自己确实没有钥匙。由于无法进入现场,担心房屋无人看管可能会被他人破坏,所以就找两个人帮助看管,同时也给申世友打电话让他找人看管。看管的人只是在旁边帮忙照看一下,也并没有实际进入房屋内。故其找人照看房屋并不代表其就是接收了房屋,也不能推定申世友交还了房屋,双方从没有进行过房屋交接。

根据北京市大兴区公安消防支队火灾事故认定书认定的事实,起火原因系因为苗x指派无电焊操作证员工李x与孙x进行室外灯箱焊接作业,未采取有效防护措施,致使焊渣掉落引燃周边可燃物引发火灾。本院调取了公安机关对苗x、李x和孙x等人的询问笔录,但该笔录的内容中并未询问苗x等人是受谁的指派进行灯箱焊接。

在本案审理过程中,申世友和申佰圣公司以周x为了对其出租的房屋广告灯箱统一规划管理,擅自雇佣无资质的电焊操作员作业引发火灾,已经涉嫌构成重大责任事故罪为由,向公安机关及检察机关报案,并向本院递交了中止审理申请书,认为本案应以刑事案件的审理结果为依据,要求中止审理本案。截至本案庭审结束时,相关机关尚未对申世友和申佰圣公司所举报情况予以立案。

上述事实,有当事人的陈述、火灾事故认定书、询问录、租赁合同、协议、情况说明、民事判决书等在案佐证。

本院认为

本院认为:王晓慧与申世友于2004年10月6日签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示,转租行为亦经原出租人周x书面同意,且周x与王晓慧之间协议书已经依法被确认为有效,故王晓慧与申世友之间的租赁协议合法有效。因在该协议签订时,申佰圣公司尚未依法成立,申世友庭审中亦自认该协议系以其个人名义所签,且王晓慧不认可合同的向对方为申佰圣公司,同时也无证据表明申佰圣公司在实际履行该协议的相关义务,故该协议的相对方应为王晓慧与申世友个人,至于其在签订房屋后的使用目的,并不必然导致合同主体的变更。对于2008年10月30日签订的协议,因该协议签订时原租赁协议并未到期或者被解除,且其内容也表明该协议系延续原租赁协议,故申佰圣公司的盖章行为仅代表其为该协议的承租人之一,原承租人申世友仍为该房屋的承租人,并未退出合同。因此,对于申世友、申佰圣公司主张申世友不是涉案合同的主体,王晓慧起诉主体存在错误的答辩意见,本院不予采信。

根据现有证据,不能证明王晓慧对于火灾的发生存在过错,虽然申世友、申佰圣公司坚持认为系因周x的过错行为导致发生火灾,但根据本案的现有证据并不能认定苗x等人的雇主为谁。退一步来讲,即使申世友、申佰圣公司的主张成立,那也不能阻碍王晓慧依据租赁合同请求给付租金及返还房屋。理由在于,申世友、申佰圣公司作为房屋的承租人,依法有义务妥善保管租赁物。根据庭审查明的事实,无作业资质的人员所焊接的灯箱属于申佰圣公司所有。在更换灯箱前,申世友亦知情并同意。在焊接灯箱人员到现场时,申世友亦在场。作为烤鸭店的实际经营和管理者,其既未审查焊接灯箱人员的资质,在明知天气条件恶劣的情况下,也未阻止施工,故应当认定其未尽到善良管理义务。对于申世友、申佰圣公司主张其在火灾发生后已将房屋移交给王晓慧,未提交证据证明,且与其在庭审中自认的事实相矛盾,故对于租赁期限届满前的租金以及合同终止后的使用费,申世友、申佰圣公司应当支付,对于占有的房屋,应予以返还。其反诉请求无事实和法律依据。在周x已经起诉王晓慧的情况下,根据合同的相对性原则,王晓慧向同为合同相对方的申世友、申佰圣公司主张权利,有事实和法律依据。对于欠付租金的数额,王晓慧计算的金额有误,本院予以调整。对于违约金一项,王晓慧主张的金额过高,本院酌情予以调整。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条第一百一十四条第二百二十六条第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

裁判结果

一、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司给付原告(反诉被告)王晓慧自二〇一〇年十二月一日起至二〇一二年三月十四日止的房屋租金六十一万一千九百六十八元;

二、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司给付原告(反诉被告)王晓慧房屋占用使用费(自二〇一二年三月十五日起至实际腾退之日止,每日按一千三百零一元的标准计算);

三、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司给付原告(反诉被告)王晓慧违约金六万元;

四、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司将位于北京市大兴区x镇x村x路x号自东向西数第二栋上下两层楼房腾空返还给原告(反诉被告)王晓慧;

五、驳回原告(反诉被告)王晓慧的其他诉讼请求;

六、驳回被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司的反讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一万一千七百三十五元,由原告(反诉被告)王晓慧负担一千八百二十二元(已交纳),由被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司负担九千九百一十三元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费三千五百六十七元,由被告(反诉原告)申世友、被告(反诉原告)北京申佰圣烤鸭店有限公司负担(已交纳)。

如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判人员

审判长齐伟龙代理审判员王欢欢人民陪审员朱庆华

裁判日期

二〇一四年十月十三日

书记员

书记员高奡



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